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炒房大潮已退 房产股何去何从

昨天(8月25日),一天之内,央行发布了两条重磅消息,一个是央行发布公告,宣布全面调整房贷利率计算方式;另一个是答记者问。

新规明确了房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定: 
“首套房贷利率不得低于相应期限LPR利率(按8月20日5年期以上LPR为4.85%),二套房贷利率不得低于LPR加+60个基点(5.45%)。”

说了这么多,我们普通老百姓(603883)最关心的当然还是央行的这一决定对于个人买房有利吗?究竟该在10月8号前买房还是之后买房更有利?对于房地产公司又有何影响?

接下来我们就来详细看一看房贷利率政策调整所产生的影响。

01、新政四大核心要点
从公告内容来看呢,可以梳理出4大值得注意的核心要点:
1、 新的房贷利率政策从2019年10月8日起实施。

2、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率;二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

3、“因城施策”,在各地人民银行省一级分支机构指导下,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

4、定价办法是以最近一个月相应期限的贷款市场报价(LPR)利率为定价基准加点形成,重定价周期最短为1年。

一句话,未来房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了,新增贷款都要看LPR。

02、什么是LPR? 
或许还有很多人不太理解“LPR”,看到很眼熟,但是具体是什么,模模糊糊不是很清楚,那么“LPR”指的是什么呢?为什么屡次提到?和我们有关系吗?

LPR是Loan Prime Rate 的缩写,是指“贷款市场报价利率”,是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上,指定发布人对报价进行计算,形成报价行的贷款市场报价利率报价平均利率并对外予以公布。目前向社会公布1年期和5年期以上贷款市场报价利率。

贷款市场报价利率(LPR)报价团目前由18家商业银行组成。市场利率定价自律机制依据相关文件确定和调整报价行成员,监督和管理贷款市场报价利率运行,规范报价行与指定发布人行为。

03、10月8日后买房是赚还是亏?

上文提到过新规是从10月8日开始实施,那么如果买房应该在这之前买合适还是之后买更合适?

具体问题具体分析,此次新规也一样,不同城市情况不同。

以上海为例,此前对于最优质的客户,首套房按揭贷款利率可以给到9折(4.41%),优质客户则普遍可以给到9.5折(4.655%),但本次调整后,如果按照8月20日的LPR报价来看,上海首套房房贷利率最低将提高到4.85%,那么对于上海的购房者来讲,可能变得不那么划算。

但对于北京,北京地区首套房贷款利率为普遍为基准利率上浮10%(5.39%),新政策实施后,人民银行北京营管部将根据北京地区的地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。如果北京营管部确定北京市场的加点下限少于54基点,那么新政策对于北京购房者来说,则更为有利。

此外,LPR是每个月都会浮动的,目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大,那么相应的住房贷款利率也会随着下调。

不同城市什么时候买房还是应该结合自己实际情况决定。

04、首套房、二套房贷款有何影响?

目前房贷利率的基准利率是4.9%,LPR是4.85%,LPR是低于基准利率的。如果是首套房贷,执行LPR利率是要比执行基准利率低一些的。

假如按照原来的房贷利率算,300万贷款30年,那么一个月要还1.592万元。

如果严格按照LPR最新的数据4.85%算,300万贷款30年,一个月要还1.583万元。

也就是说,严格按照现行的LPR定价来给你放贷款,每个月房贷可以轻松100块钱。

二套房如果按照现在比较普遍的基准利率上浮20%来计算,就是5.88%的利率。但是新机制下,如果按照目前的LPR,二套房贷利率则是加上60个基点,不得低于5.45%,比按基准利率要低。

05、新政不会对房地产市场造成太大影响
过去四年,我国房贷政策利率一直都维持在4.9%,但是这次调整房贷利率从原来的4.9%首次变成4.85%。这是不是说明楼市正式降息?房地产市场会产生哪些影响呢?

首先,看似在数字上是有下降的幅度,但是这只是名义上的“小降息”,对实际房贷利率几乎没有影响。

基准利率是一回事,实际利率是另一回事。根据央行新规,各地具体房贷利率,由商业银行根据LPR基准利率加点形成,这里的加点,就是过去的上浮,这意味着实际房贷利率该怎么上浮还是怎么上浮。


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